صندوق املاک و مستغلات وسرمایه‌گذاری در ملک توسط بورس

سرمایه‌گذاری در ملک و مسکن یکی از انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در ایران است و صندوق املاک و مستغلات نیز یک راهکار مناسب برای افرادی که قصد دارند از طریق بورس در این زمینه سرمایه‌گذاری کنند. افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر باعث شده است تا سرمایه‌گذاری در ملک همیشه یکی از زمینه‌های جذاب با سودآوری نسبتا بالایی باشد.

سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات با حذف برخی از پیش‌نیازها برای ورود مستقیم به این بازار، می‌تواند راهکاری بسیار مناسب برای ورود به بازار پرسود مسکن باشد، هدف از سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها علاوه بر حفظ ارزش سرمایه، کسب سود از طریق سرمایه‌گذاری صندوق در مسکن و ملک می‌باشد. با ما در سرینومگ همراه باشید.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات یا Real estate investment trust که به اختصار REIT نامیده می‌شود یک صندوق سرمایه‌گذاری مشترک است که با هدف کسب سود از طریق سرمایه‌گذاری در خرید و فروش مسکن و مستغلات برای سرمایه‌گذاران خود فعالیت می‌کند. این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و کلان از سرمایه‌گذاران، سرمایه حاصل شده را به خرید انواع ملک با کاربری مسکونی، تجاری و یا صنعتی اختصاص می‌دهد و درآمد حاصل شده از اجاره و یا فروش این املاک را به سرمایه‌گذاران خود اختصاص می‌دهد.

بیشتر بخوانید: صندوق سرمایه‌گذاری چیست؟

عملکرد صندوق املاک و مستغلات

این نوع صندوق‌ها با در دست داشتن دارایی که از سرمایه‌گذاری افراد بدست آمده است، قابلیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ملک را بدست می‌آورد تا با این نوع سرمایه‌گذاری بتواند سرمایه افراد را در برابر تورم با سرمایه‌گذاری خود حفظ کند. املاکی که هدف این صندوق قرار می‌گیرد همگی در ایران واقع شده‌اند و دارای گواهی پایان کار، سند مالکیتی معتبر و بدون هیچ‌گونه منع و یا تخلف قانونی هستند، منظور از منع و یا تخلف قانونی این است که نباید این املاک در رهن یا وثیقه فرد یا نهادی باشد و هم‌چنین این اسناد باید قابلیت انتقال به غیر را داشته باشند.

در رابطه با نحوه عملکرد صندوق املاک و مستغلات نباید این مسله برداشت شود که تنها سرمایه‌گذاری این صندوق از خرید املاک در یک قیمت و فروش آنها در قیمت بالاتری است، بلکه این صندوق‌ها با ایجاد جریان درآمدی از طریق اجاره دادن املاک صندوق، و تقویت این جریان درآمدی، بازدهی صندوق را تا حد زیادی تقویت می‌کنند.

علاوه بر موارد گفته شده، صندوق املاک و مستغلات برطبق قانون می‌تواند بخشی از دارایی خود را روی اوراق بهادار رهنی و سهام شرکت‌هایی که در زمینه ساختمان فعالیت دارند و در بورس پذیرفته شده‌اند، سرمایه‌گذاری کند، هم‌چنین به‌دلیل مقاوم کردن صندوق در مقابل نوسانات ناگهانی بخشی از دارایی را روی سپرده‌های بانکی و گواهی‌های سپرده سرمایه‌گذاری می‌کند.

ترکیب دارایی صندوق املاک و مستغلات

برطبق اطلاعات درج شده در پایگاه سازمان بورس و اوراق بهادار (SEO.ir) صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات می‌تواند حداقل ۶۰٪ دارایی کل صندوق را روی املاک و مستغلات، حداکثر ۳۵٪ در اوراق بهادار مرتبط با فعالیت صندوق و حداکثر ۵٪ از دارایی کل را روی سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهند.

بازدهی صندوق املاک و مستغلات چقدر است؟

از آنجایی که بخش بسیار زیادی از دارایی صندوق املاک و مستغلات در املاک و اوراق بهادار مرتبط با آن سرمایه‌گذاری می‌شود، بازدهی نسبتا مشابهی با بازار مسکن و ملک در کشور دارد و این صندوق عمدتا مناسب افرادی‌ست که قادر به سرمایه‌گذاری مستقیم در این زمینه به‌دلیل نیاز به سرمایه زیاد و تجربه نیستند، می‌باشد تا بتوانند با سرمایه‌گذاری در این صندوق از سود موجود در بازار ملک و مسکن عقب نمانند.

بازدهی بدست آمده در این نوع صندوق‌ها به‌صورت مستقیم تحت تاثیر سیاست‌های دولت در بخش مسکن، نرخ اجاره و سود، نرخ ارز و تقاضا در بازار مسکن است و با تاثیر این عوامل در می‌یابیم که سود این صندوق‌ها قطعا ثابت نیست و می‌تواند در بازه‌هایی بیشتر و یا کمتر شود.

تاریخچه صندوق املاک و مستغلات

برای اولین‌بار در دهه ۶۰ میلادی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در کنگره ایالات متحده مطرح و تصویب شد، این صندوق این امکان را فراهم ساخت تا بسیاری از افراد با سرمایه‌های خرد نیز وارد بازار مسکن بشوند و سود مناسبی از این بازار پررونق آن سالهای آمریکا بدست آوردند. سود حاصله از این صندوق برطبق قانون از مالیات به‌طور کامل معاف می‌باشد و پس از آمریکا، کشور آفتاب همیشه تابان بعنوان اولین کشور آسیایی بود که این صندوق را در بازار مالی خود معرفی کرد و برطبق اطلاعات تا پایان سال ۲۰۲۲ این صندوق در بیش از ۴۰ کشور جهان وجود دارد.

فعالیت صندوق املاک و مستغلات در جهان باعث شده است تا به دارایی بیش از ۲ تریلیون دلار به این صندوق‌ها سرازیر شود و در کشور ما ایران نیز تا پایان آبان ۱۴۰۲، پنج صندوق املاک و مستغلات قابل معامله در بورس با مجموع ارزش خالص دارایی‌هایی ۳۱ هزار میلیارد ریالی فعالیت دارند.

لیست صندوق املاک و مستغلات در ایران

• صندوق املاک و مستغلات امین شهر یکم یا نماد امین شهر
• صندوق املاک و مستغلات خانه آگاه با نماد کلید
• صندوق املاک و مستغلات مالک آتیه مسکن با نماد مالک آتیه
• صندوق املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن با نماد ارزش مسکن
• صندوق املاک و مستغلات نیک رای با نماد دانیک

ویژگی‌های صندوق املاک و مستغلات و املاک تحت مدیریت آنها

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سود بدست آمده از سرمایه‌گذاری را بین سرمایه‌گذاران خود تقسیم می‌کنند، دوره تقسیم سود در صندوق‌های موجود در ایران معمولا یکساله هستند و ۲ صندوق از ۵ صندوق موجود نیز دارای دوره تقسیم سود نمی‌باشند. برطبق قانون سود بدست آمده از سرمایه‌گذاری صندوق (حداقل ۹۰ درصد) پس از کسر هزینه‌های موجود صندوق در بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.

املاکی که مورد هدف این صندوق‌ها برای سرمایه‌گذاری هستند باید دارای ویژگی‌های خاصی باشند تا این صندوق‌ها برای خرید آنها اقدام کنند، برخی از این ویژگی‌ها شامل موارد زیر است:

• ملک نباید دارای محدودیت و یا منع قانونی باشد.
• ملک نباید در رهن و یا وثیقه شخص و یا اشخاص دیگری باشد.
• سند ملک باید قابل انتقال به‌غیر باشد.
• ملک باید دارای سند مالکیت مشخص و گواهی پایان کار باشد و هیچ منعی در این رابطه وجود نداشته باشد.
• تمامی املاک باید در محدوده جغرافیایی کشور ایران واقع شده باشند.
• معماری و تناسب ملک موردنظر باید مورد تایید باشد و نباید موارد عجیب در تناسب و یا طراحی آن باشد.

مزایای صندوق املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری هرکدام دارای مزایا و معایبی‌ست که بهتر است قبل از سرمایه‌گذاری از آنها آگاه شویم، مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات شامل:

• معافیت مالیاتی: سود حاصل شده از سرمایه‌گذاری در این صندوق به‌صورت کامل از مالیات معاف خواهد شد.
• سرمایه‌گذاری با پول کم: از طریق این صندوق می‌تواند حتی با پول کم نیز وارد بازار مسکن و زمین شوید درصورتی که در سرمایه‌گذاری مستقیم شما باید دارای سرمایه‌ای در حد خرید یک مسکن یا زمین باشید.
• سرمایه‌گذاری آسان: صندوق سرمایه‌گذاری این امکان را فراهم کرده‌ است که شما واحدهای این صندوق را از طریق سامانه معاملاتی خود خریداری کنید و نیازی به صرف انرژی و زمان زیاد نباشد!
• مدیریت حرفه‌ای: حضور افراد مجرب و متخصص در زمینه املاک در راس این صندوق باعث می‌شود تا فرصت‌های سرمایه‌گذاری بسیار مناسبی شناسایی و سود بیشتری به سرمایه‌گذاران تخصیص داده شود.
• ایجاد تنوع در سبد سهام: سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات باعث می‌شود تا شما به سبد سهام خود تنوع بالایی بدهید و ریسک سرمایه‌گذاری در بورس را کنترل و بازده خود را بهینه کنید.
• نقدشوندگی بالا: سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن همیشه با مشکل نقدشوندگی مواجه بوده است، موردی که در صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد و شما می‌توانید در هر لحظه واحدهای صندوق خود را فروخته و دارایی خود را نقد کنید.

ارکان صندوق املاک و مستغلات

مدیر صندوق

مدیر صندوق یک نهاد حقوقی از میان شرکت‌های مالی و یا شرکت‌های بورس و یا فرابورسی که در زمینه املاک فعالیت دارند می‌باشد و برای پذیرش باید دارای ۵۰ میلیارد تومن سرمایه ثبتی باشند. وظایف مدیر صندوق شامل اجرای تصمیم‌هایی‌ست که در مجمع گرفته می‌شود، تدوین گزارش‌های فنی و اقتصادی از وضعیت صندوق و انعقاد قراردادها می‌باشد.

مجمع صندوق

بررسی گزارشات ارسال شده مدیر صندوق، بررسی و تصویب صورت‌های مالی، تصویب تغییرات در امیدنامه و اساسنامه صندوق، تعیین و تغییر در ارکان صندوق از جمله وظایف مندرج در قانون برای مجمع صندوق می‌باشد.

متولی صندوق

متولی صندوق وظیفه بازرسی از صندوق به‌منظور ارائه گزارش‌های شفاف، عملکرد شفاف و نظارت بر حسن اجرای عملیات مالی صندوق را دارد.

حسابرس صندوق

حسابرس صندوق توسط متولی و از میان حسابرسان مورد تایید سازمان بورس به مجمع پیشنهاد می‌شود و انتصاب آن باید به تصویب مجمع برسد. حسابرس صندوق برحسب قانون موظف است کلیه فعالیت‌های حسابرسی را براساس قوانین موجود را اجرا کند، از مهم‌ترین وظایف حسابرس در صندوق می‌توان به بررسی صورت‌های مالی اشاره کرد.

انواع صندوق املاک و مستغلات

۱- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

این نوع صندوق سرمایه‌گذاری در سبد دارایی خود دارای دارایی‌های واقعی، مستغلات و دارایی‌های مالی ملکی هستند و یکی از صندوق‌های پرطرفدار در بازار سرمایه هستند و در زمینه‌هایی چون بیمارستان، مسکونی، اداری، هتل‌ها و غیره فعالیت دارند. به‌طور خلاصه این صندوق با سرمایه‌گذاری همزمان در املاک و اوراق بهادار مرتبط با آن، کسب سود می‌کنند.

۲- صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

این نوع صندوق‌ها با اعطای وام به شرکت‌های عملیاتی در حوزه مستغلات و صاحبان مستغلات، سرمایه‌گذاری می‌کنند هم‌چنین این صندوق‌ها با خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن، به‌صورت غیرمستقیم نیز سرمایه‌گذاری می‌کنند. به‌طور خلاصه این صندوق با سرمایه‌گذاری در وام‌های مسکن و اوراق بهادار مرتبط با آن با کسب بهره وام‌ها و سود اوراق بهادار، کسب سود می‌کنند.

۳- صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

در این نوع صندوق، مدیران صندوق تصمیم به خرید انواع مستغلات درآمدزا می‌کنند و در زمینه‌‌های گوناگونی چون تعمیر و نگهداری مستغلات، ساخت و ساز و فعالیت‌های واسپاری مستغلات فعالیت دارند. به‌طور خلاصه این صندوق با سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک، اجاره، تعمیر و نگهداری، افزایش ارزش ملک کسب سود می‌کنند.

چطور باید در صندوق املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرد؟

از آنجایی تمامی صندوق‌های املاک و مستغلات موجود در بورس ایران از نوع ETF هستند برای خرید واحدهای آن با داشتن حساب سجامی باید کد بورسی داشته باشید و سپس از طریق سامانه معاملاتی خود اقدام به خرید و فروش واحدهای این صندوق بکنید.

کارمزد و ساعات معامله صندوق املاک و مستغلات

تمامی معاملات در این صندوق‌ها از طریق سامانه‌های معاملاتی برخط انجام می‌پذیر و ساعات معامله در صندوق املاک و مستغلات از ۹ صبح الی ۱۵ می‌باشد. پیش‌گشایش این صندوق نیز ۸:۴۵ الی ۹ است و کارمزد خرید و فروش این صندوق نیز در امیدنامه هر صندوق مندرج در پایگاه اینترنتی صندوق ذکر شده است.

کارمزد صندوق املاک و مستغلات برطبق قانون برابر با ۰/۰۰۰۱۸۱۲۵ درصد کل معامله است، این صندوق از نوع T+2 است و معاملات پس از ۲ روزکاری توسط اتاق پایاپای بورس تایید و وجوه معاملات پس از ۲ روز کاری قابلیت برداشت را دارند.

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

یکی از مواردی که در بازار سرمایه سوال افراد زیادی است،‌ تفاوت این دو صندوق با یکدیگر است، بزرگترین تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در نحوه سرمایه‌گذاری آنها می‌باشد. صندوق املاک و مستغلات روی ملک‌های ساخته شده که قابلیت بهره‌برداری دارند سرمایه‌گذاری می‌شود درصورتی که در صندوق زمین و ساختمان، سرمایه‌گذاری روی تامین مالی احداث یک ساختمان انجام می‌پذیرد.

سوالات متداول